Verkaufsplanung

Aufgrund der schon angesprochenen großen finanziellen Tragweite sollten Sie nicht einfach drauf los starten. Planen Sie Ihren Immobilienverkauf detailliert.

Beantworten Sie sich zunächst einmal folgende Fragen:

Sind Ihre Unterlagen vollständig und aktuell?
Wenn Sie noch in der Immobilie wohnen: Wann können Sie frühestens ausziehen?
Wie hoch ist der richtige Verkaufspreis? Wie können Sie diesen Verkaufspreis durchsetzen?
Bis wann soll der Verkaufspreis spätestens auf Ihrem Konto sein? Eventuell ist der Kaufpreis schon verplant – für eine neue Immobilie oder um einen Kredit zu tilgen.
Wenn durch den Verkauf ein Kredit vorzeitig abgelöst wird: Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Mit welchen Medien möchte ich Interessenten gewinnen?
Bin ich telefonisch gut erreichbar?
Welche Informationen gebe ich am Telefon? Teile ich jedem meine Anschrift mit? Wen lasse ich in mein Haus?
Wie stelle ich sicher, das der Käufer den Kaufpreis auch bezahlen kann?

Unterlagen zusammenstellen

Als erstes ist es wichtig alle vorhandenen Unterlagen zusammenzutragen und zu sortieren. Anschließend werden die fehlenden Unterlagen beschafft sowie veraltete Unterlagen aktualisiert. Wichtig ist ein aktueller Grundbuchauszug. Hier ist besonders zu prüfen ob in Abteilung 2 Lasten und Beschränkungen vorhanden sind. Wenn dies der Fall ist müssen Sie beurteilen ob diese einen Verkauf erschweren oder behindern. In Abteilung 3 des Grundbuchs finden Sie Hypotheken, Grundschulden und Rentenlasten. Oftmals sind hier noch Eintragungen vorhanden, auch wenn der Kredit schon längst getilgt wurde. Auch ein aktueller amtlicher Lageplan sollte zu Ihren Verkaufsunterlagen gehören. Über eine Einsicht in die Bauakte können fehlende Unterlagen meistens ergänzt werden. Aufgrund gesetztlicher Vorschriften ist bei einem Immobilienverkauf notwendig einen Energieausweis zu erstellen. Bei Eigentumswohnungen sind noch zusätzliche Unterlagen wichtig: Teilungserklärung, WEG-Abrechnungen, Protokolle der WEG-Versammlungen.

Verkaufspreis ermitteln

Jede Immobilie ist ein Unikat. Dadurch ist es nicht einfach den Wert zu ermitteln. Der Preis für bestehende Immobilien richtet sich nach der Nachfrage am örtlichen Immobilienmarkt. Diese kann innerhalb einer Stadt zwischen verschiedenen Immobilientypen, Größen und natürlich Lagen sehr unterschiedlich ausfallen. Auch der Zeitpunkt des Verkaufs ist wichtig: ein Verkaufspreis der vor einem halben Jahr erzielt wurde kann heute schon überholt sein. Beachten Sie auch: die Verkaufspreise in Inseraten sind Angebotspreise – diese können von den tatsächlich bezahlten Preisen deutlich abweichen. Eine exakte Marktanalyse ist deshalb äußerst wichtig. Wenn Sie zu niedrig anbieten, verschenken Sie Geld. Wenn Sie zu hoch anbieten, wecken Sie falsche Erwartungen und der Interessent wird bei der Besichtigung enttäuscht sein. Die Interessenten für die Ihre Immobilie tatsächlich in Frage kommt erreichen Sie dann überhaupt nicht, weil Sie oberhalb deren Budget liegen.

Immobilie vermarkten

Bevor die eigentliche Vermarktung beginnt muss ersteinmal die Zielgruppe definiert werden. Dies ist wichtig denn wenn Sie zu allgemein werben wird sich keiner richtig angesprochen fühlen. Überlegen Sie deshalb genau wer sich in Ihrem Haus wohlfühlen könnte. Zielgruppen könnten z.B. sein: junge Paare, Familien mit Kindern, Senioren, Singles, Kapitalanleger, Menschen mit Haustieren, usw. Auch muss hier abgeschätzt werden ob sich die Zielgruppe Ihre Immobilie auch leisten kann. Jetzt ist zu überlegen mit welchen Medien und mit welchen Worten diese Zielgruppe erreicht werden kann. Rechnen Sie nicht damit, das mit einem Inserat das Haus verkauft wird. Planen Sie detaliert was Sie wann unternehmen werden um Interessenten zu gewinnen. Konzentrieren Sie sich nicht nur auf Internet- und Zeittungsinserate. Setzen Sie auch Verkaufsschilder ein und führen Sie geziehlte Flyeraktionen durch, um auch diejenigen zu erreichen die zwar kaufen können und wollen aber derzeit nicht aktiv in Immobilienanzeigen oder Immobilienportalen suchen.

Anrufe annehmen

Am Anfang der Vermarktung werden viele Anrufe bei Ihnen eingehen. Dies ist aber noch kein Anzeichen dafür, das Ihre Immobilie schnell verkauft wird. Denn die wenigsten Anrufer sind echte Interesenten. Es sind viele Neugierige dabei oder Menschen die selber ein Haus verkaufen wollen und sich umschauen was noch so angeboten wird. Hier ist es wichtig die echten Interessenten herauszufiltern. Sonst verschwenden Sie nur Ihre Zeit. Da es sich bei fast allen Anrufern um Menschen handelt, die Sie nicht kennen sollten Sie genau überlegen welche Informationen Sie über sich preisgeben. Insbesonders sollten Sie niemals einem Unbekannten mitteilen wann Sie nicht zu Hause sind. Stellen Sie sicher, das Sie immer erreichbar sind. Denn die wenigsten Anrufer hinterlassen eine Nachricht auf dem Anrufbeantworter oder rufen mehrmals an. Sie wenden sich stattdessen den nächsten Verkaufsangebot zu.

Besichtigungen vorbereiten

Planen Sie bereits im Vorfeld feste Termine für Besichtigungen in Ihren Tagesablauf ein und bieten Sie den Interessenten auch Termine am späten Nachmittag und am Wochenende an. Lassen Sie sich von den Interessenten bereits vor der Besichtigung Name, Anschrift und Telefonnummer geben. Die meisten Interessenten werden andere Gewohnheiten und einen anderen Geschmack als Sie selber haben. Entpersonalisieren Sie deshalb Ihre Immobilie soweit wie möglich. Achten Sie darauf das die Wohnräume einen gepflegten Eidruck machen. Wenn sich in Ihrer Garage oder Ihrem Keller mittlerweile viel angesammelt hat ist jetzt die Zeit eine Entrümpelung vorzunehmen. Sorgen Sie darauf das die Räume hell sind – öffnen Sie Vorhänge und schalten alle Lampen an. Achten Sie auch darauf das die Räume gut gelüftet sind und eine angenehme Zimmertemperatur haben.

Besichtigungen durchführen

Wichtig ist, das die Interessenten in Ruhe feststellen ob sie sich in Ihrer Immobilie wohlfühlen können. Lenken Sie deshalb die Interessenten nicht von der Besichtigung ab, indem Sie von sich aus alles über die Immobilie erzählen. Geben Sie nur Antworten auf konkrete Fragen. Achten Sie auch darauf, das Sie bei der Besichtigung immer zu zweit sind.

Broschüre

Haben Sie weitere Fragen? Fordern kostenlos und unverbindlich unsere Broschüre “Machen Sie auch diese Fehler beim Verkauf Ihrer Immobilie in Karlsruhe?” an. Benutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an unter Tel. 0721/5164751

Energieausweis auf Basis des gemessenen Energieverbrauchs

Der Verbrauchsenergieausweis wird auf Basis des gemessenen Verbrauchs der letzten drei vorliegenden Abrechnungsjahren erstellt. Die Kosten für die Erstellung liegen bei ca. 30 bis 40 Euro.

Energieausweis auf Basis des ingenieurmäßig errechneten Energiebedarfs

Die Berechnung des Energiebedarfs erfolgt anhand der energetischen Qualität der Außenwände und des Dachs sowie der Heizungsanlagen. Dabei werden die individuellen Gewohnheiten der Bewohner nicht berücksichtigt.

Welchen Energieausweis muss ich für meine Immobilie erstellen?

Bei Gebäuden mit fünf und mehr Wohneinheiten kann der Eigentümer frei entscheiden welche Art von Energieausweis er erstellen lässt. Hat das Gebäude vier oder weniger Wohneinheiten, besteht die Wahlfreiheit nur, wenn der Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt wurde oder das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 erfüllt wird.

Energieausweis für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

In der Energieeinsparverordnung ist geregelt, dass der Energieausweis nicht für einzelne Wohnungen, sondern für das ganze Gebäude ausgestellt wird.

In Wohnungseigentumsfällen trifft, wenn die zum Verkauf oder zur Vermietung anstehende Einheit kein eigenständiges Gebäude bildet, die Pflicht zur Zugänglichmachung den verkaufs- bzw. vermietungswilligen Wohnungs- oder Teileigentümer. Im Innenverhältnis hat dieser gegen die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises. Die Kosten des Energieausweises sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Ausstellungsberechtigte für Energieausweise in Karlsruhe

Auch in Karlsruhe gibt es eine Vielzahl von Energieausweiserstellern. Verkäufern und Vermietern aus Karlsruhe lassen wir gerne eine Liste mit Energieausweiserstellern aus Karlsruhe zukommen. Diese Liste kann kostenlos und unverbindlich bei uns angefordert werden.

Was bedeutet dies für Hauseigentümer?

Wenn Schneefall angekündigt ist, lohnt es sich für Hauseigentümer früh aufzustehen. Denn: In Karlsruhe muss der Schnee an Werktagen um 07:30 Uhr geräumt sein. An Sonn- und Feiertagen muss der Winterdienst bis 09:00 Uhr erledigt sein. Dabei müssen Sie ¾ der Breite des Gehwegs räumen und bestreuen. Sofern es sich um einen sehr breiten Gehweg handelt, begrenzt sich die Räumpflicht auf eine Breite von maximal 3 Metern. Mit einmal Räumen ist Ihre Räumpflicht aber noch nicht erledigt. Wenn es weiterschneit müssen Sie gegebenenfalls mehrmals den Schnee räumen. Denn diese Pflicht endet in Karlsruhe erst um 21:00 Uhr.

Die Räumpflicht sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen: Denn stürzt jemand auf Ihrem Gehweg kann dies sehr teuer werden. Schlimmstenfalls müssen Sie dem Geschädigten eine lebenslange Rente bezahlen. Zusätzlich drohen in Karlsruhe Bußgelder bis zu 500 Euro. Auf eine Privathaftpflichtversicherung sollte nicht verzichtet werden.

Worauf Vermieter achten sollten

Als Vermieter einer Immobilie können Sie die Räum- und Streupflicht per Mietvertrag auf Ihre Mieter übertragen. Achten Sie deshalb schon bei der Auswahl des Mietvertrags darauf, dass diese Klausel im Mietvertrag enthalten ist. Bei einem Mehrfamilienhaus stellt sich die Frage wie die Räumpflicht gerecht auf die einzelnen Mieter verteilt werden kann. Ein Winterdienstplan wie bei der normalen Hausordnung, bei dem jeder Mieter in einer bestimmten Woche für den Winterdienst zuständig ist, ist ungeeignet. Denn Aufgrund des sehr ungleichmäßigen Schneefalls, würden hier einzelne Mieter stark benachteiligt werden. Diese Ungerechtigkeit kann dazu führen, dass keine wirksame Übertragung der Räumpflicht auf den Mieter stattgefunden hat.

Eine bessere Lösung ist es, wenn für jeden Tag an dem Schnee zu räumen ist, ein anderer Mieter zuständig ist. In vielen Mietshäusern sind deshalb auch Schneetafeln im Einsatz. Dies bereitet in der Praxis aber Schwierigkeiten. Denn oftmals ist es schwer feststellbar bei welchem Mieter sich die Schneetafel gerade befindet. Und bei einem Schadensfall kann es für den Vermieter schwierig werden, genau darzulegen welcher Mieter gerade für die Schneeräumung zuständig war.

Um einen besseren Überblick zu behalten bietet es sich an, zusätzlich zur Schneetafel, im Treppenhaus einen Plan auszuhängen, in dem die genaue Reihenfolge der Zuständigkeit festgelegt ist. Nach Erledigung des Winterdienstes trägt der Mieter hier das Durchführungsdatum ein. Dies sorgt bei allen Beteiligten für mehr Klarheit. Wichtig ist auch die Überwachung der Schneeräumung durch den Vermieter. Vernachlässigt der Vermieter die Überwachung, besteht die Gefahr, dass der Vermieter im Schadensfall haftet. Überprüfen Sie auch ob Sie für Ihre Immobilie schon eine Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen haben.

Muss ich auch als Mieter Schnee räumen?

Als Mieter sind Sie nur dann zur Schneeräumung verpflichtet, wenn Sie dies mit dem Vermieter im Mietvertrag vereinbart haben oder wenn Sie die Schneeräumung durch jahrelange Ausführung akzeptiert haben. Wenn eine wirksame Übertragung der Räum- und Streupflicht auf Sie als Mieter stattgefunden hat, gelten dabei für Sie die gleichen Pflichten wie die eines Hauseigentümers. Üblicherweise hat der Vermieter die Arbeitsgeräte zu stellen. Das Streumaterial muss meistens durch den Mieter besorgt werden. Auch durch Krankheit, Urlaub oder hohes Alter sind Sie nicht von der Räum- und Streupflicht entbunden. Sorgen Sie deshalb in diesen Fällen für Vertretung.